Inwentaryzacje architektoniczno-budowlane

Wykonujemy odtworzeniowe dokumentacje techniczne budynków w zakresie architektoniczno-budowlanym.

Inwentaryzacje budowlane są szczegółowym przedstawieniem rzeczywistego stanu istniejącego budynku. Wykonuje się je w celu stworzenia planów obiektu, gdy właściciel ich nie posiada, gdyż dokumentacja uległa zniszczeniu lub zginęła. Aby przeprowadzić prace remontowe czy modernizacyjne sporządza się  tzw. inwentaryzacje do celów projektowych wynikające z potrzeby  aktualizacji  istniejących planów. Innym powodem może być konieczność wyliczenia powierzchni użytkowej budynku lub dokonanie przekształceń własnościowych tj. ustanowienie odrębnej własności lokali. Inwentaryzacje budowle niezbędne są też do przeprowadzenia legalizacji samowoli budowlanej.

Inwentaryzacja budowlana jest zwykle częścią projektu budowlanego, jednakże może stanowić odrębne samodzielne opracowanie. W trakcie inwentaryzacji przeprowadza się pomiary z natury wszystkich (lub wybranych) elementów budowlanych obiektu, w razie konieczności zaznacza się także przebieg instalacji sanitarnych i elektrycznych. Istotne jest, aby inwentaryzacja była wykonana rzetelnie i bez uproszczeń.

Inwentaryzację, tak jak projekt budowlany, wykonuje się w formie podpisanych i oprawionych rysunków technicznych. Opracowanie powinno zawierać:

  • opis techniczny z uwzględnieniem lokalizacji, rodzaju i charakteru budynku, liczby kondygnacji, jego wysokości i powierzchni,
  • opis materiałów budowlanych, z jakich wykonane zostały poszczególne elementy budynku,
  • rzut działki w skali 1:500 z naniesionym budynkiem wraz ze schodami, tarasem, chodnikiem, śmietnikiem, studnią, szambem, ogrodzeniem, podziemnymi i naziemnymi przyłączami i sąsiednią zabudową,
  • zwymiarowane rzuty wszystkich kondygnacji zarówno naziemnych, jak i podziemnych, z zaznaczonymi instalacjami i urządzeniami sanitarnymi w skali 1:50 lub 1:100,
  • rzut dachu w skali 1:50 lub 1:100 z naniesionymi elementami więźby, przewodami kominowymi i wentylacyjnymi oraz sposobem odwodnienia,
  • przekroje przez wszystkie kondygnacje z zaznaczonymi wysokościami charakterystycznych punktów (rzędnych posadzek, podestów klatek schodowych, tarasów, dachu i kominów, gzymsów, studzienek, murków i poziomu terenu),
  • rysunki architektoniczno-budowlane elewacji z naniesionymi wszystkimi jej elementami,
  • dokumentację fotograficzną w postaci zdjęć (w formie elektronicznej lub drukowanej) oraz rzutu z naniesionymi miejscami wykonania zdjęć.

Inwentaryzacja wykonywana jest w postaci dokumentacji elektronicznej lub papierowej.

LEGALIZACJA SAMOWOLI BUDOWLANEJ

Aktualnie obowiązujące przepisy w zakresie samowoli budowlanej zostały wprowadzone Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Ustawa wprowadziła przepis jednoznacznie rozstrzygający o losie obiektu budowlanego realizowanego samowolnie: jest to bezwzględna i przymusowa rozbiórka.

Za samowolę budowlaną uważa się:

  • budowę lub rozbudowę budynku albo innego obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę;
  • wybudowanie obiektu lub wykonywanie określonych robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu;
  • zmiana sposobu użytkowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia;
  • istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę;
  • przystąpienie do użytkowania obiektu bez wymaganego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Ustawa zawiera dwa przepisy umożliwiające legalizację samowoli budowlanej, stąd fundamentalne znaczenie dla samowoli budowlanej ma ustalenie daty zakończenia budowy.

Według ustawy legalizowanie samowoli budowlanej jest możliwe jeżeli upłynęło pięć lat od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części, lub  gdy budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy - tj. do 1 stycznia 1995r.

Ustawa nie definiuje jednoznacznie, co kryje się pod pojęciem „zakończenie budowy”. Można przyjąć, że jest to świadome działanie ustawodawcy w celu nie wprowadzania ograniczeń w dopuszczaniu materiałów dowodowych. Na sprawcy „samowoli budowlanej” będzie spoczywał ciężar udowodnienia tego faktu, stąd definiowanie tego jest zbyteczne. W trakcie postępowania należy dopuścić każdy dowód w tej materii - po czym organ nadzoru uznaje administracyjnie, kiedy budowa została zakończona. Sam fakt upływu pięciu lat od dnia zakończenia „samowoli budowlanej” nie oznacza automatycznie jej legalizacji. Na właścicielu spoczywa wówczas obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wobec nie uzyskania takiego pozwolenia obiekt będzie podlegał przymusowej rozbiórce.

Nowelizacja wprowadza możliwość legalizacji samowoli budowlanej, jeżeli budowa:

  • jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • nie narusza przepisów, w tym przepisów techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Od nakazu rozbiórki można się uchronić jedynie wtedy, gdy organ (przypadkowo lub celowo) nie dostrzeże samowolnie wybudowanego obiektu przez okres 5 lat i zdecyduje się na udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu.

Samowole wybudowane przed 1995 r.

W stosunku do obiektów, których budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. Pozwalają one na legalizację samowoli, pod warunkiem, że wybudowane bez pozwolenia obiekty:

  • znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju;
  • nie stanowią zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia.

Aby zalegalizować taką samowolę, właściciele powinni zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć powykonawczą  inwentaryzację architektoniczno-budowlaną i ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania.