Rzeczoznawstwo budowlane - opinie i ekspertyzy techniczne

Kiedy potrzebna jest ocena stanu technicznego budynku?

  • Jeśli kupujemy dom, warto poprosić fachowca o wydanie opinii o jego stanie technicznym przed podjęciem ostatecznej decyzji. Koszty opinii są zwykle niewspółmierne do ewentualnych strat kupującego w przypadku ujawnienia się później nieprzewidzianych wad.
  • Jeśli zamierzamy istniejący budynek modernizować lub zmieniać sposób użytkowania, musimy zlecić wykonanie opinii lub ekspertyzy, bo jest ona wymagana przez prawo budowlane.
  • Jeśli w budynku pojawiają się niepokojące zarysowania konstrukcji – takie jak: spękania ścian, widoczne rysy na stropach, przemieszczenia elementów konstrukcyjnych uniemożliwiające swobodne otwieranie drzwi lub okien – poprośmy o pomoc eksperta, który sprawdzi, czy została naruszona konstrukcja budynku, czy tylko pojawiły się naturalne oznaki zużycia materiału.

Każda taka sytuacja jest indywidualna i ekspert podejmujący się wykonania zlecenia podczas swej pierwszej czynności, jaką musi wykonać – wizji lokalnej – decyduje o zakresie opracowania, czyli musi odpowiedzieć na pytanie, czy ekspertyza w tym przypadku jest konieczna, czy wystarczy tylko opinia.

Opinia techniczna jest zwykle wydawana przez fachowca na podstawie oględzin obiektu budowlanego i po ewentualnym przestudiowaniu dostępnej dokumentacji. Diagnoza w takim opracowaniu jest zwykle stawiana na podstawie doświadczenia eksperta i nie zawsze może być jednoznaczna. W opracowaniu tym określa się, analizuje i interpretuje głównie stan projektowy. W niektórych elementach odnosi się do stanu rzeczywistego obiektu budowlanego.

Opracowanie to ma umożliwić sformułowanie wniosków o stanie technicznym budynku oraz dać odpowiedzieć inwestorowi na pytania: czy planowane zamierzenia dotyczące przedmiotowego obiektu (remont, przebudowa, zmiana funkcji) są możliwe do wykonania i w jakim zakresie oraz czy jest to ekonomicznie uzasadnione.

Do wykonania tego opracowania wykorzystuje się wiedzę powszechnie dostępną, lecz z pogłębioną analizą techniczno-ekonomiczną, dlatego też, ten rodzaj opracowania technicznego powinna sporządzać osoba posiadająca uprawnienia budowlane lub specjalistyczne.

O ile do wykonania opinii technicznej wystarczy doświadczony inżynier lub technik z uprawnieniami budowlanymi, to wykonanie ekspertyzy technicznej, która wymaga bardziej precyzyjnych wniosków, trzeba powierzyć osobie z doświadczeniem i odpowiednimi, właściwymi dla szczegółowości badań uprawnieniami - rzeczoznawcy budowlanemu, czyli osobie, która posiada dyplom ukończenia wyższej uczelni, uprawnienia budowlane bez ograniczeń i opinie dwóch rzeczoznawców budowlanych odpowiedniej specjalności.

Ekspertyza techniczna jest opracowaniem szerszym niż opinia techniczna. W ekspertyzie określa się aktualny stanu techniczny obiektu oraz szuka przyczyn występowania w konstrukcji ewentualnych nieprawidłowości. Jest to swego rodzaju studium przyczynowo - skutkowe stanu lub zdarzenia technicznego obiektu. W opracowaniu oprócz zaangażowania intuicji i doświadczenia eksperta występują elementy obiektywnych badań materiałów, pomiary ugięć, przemieszczeń konstrukcji i koniecznych obliczeń w zakresie wytrzymałości jego fundamentów, ścian, stropów i innych elementów konstrukcji. Postawiona diagnoza jest w ten sposób uwiarygodniona obiektywnymi badaniami, pomiarami czy obliczeniami, które są sprawdzalne. Oczywiście tak rozumiana ekspertyza jest zwykle droższa od opinii. Szczegółowość i zakres oceny są ściśle związane z celem, jakiemu mają służyć wyniki badań. Ważne jest, aby zlecając wykonanie oceny stanu budynku, powiedzieć, do czego jest ona nam potrzebna.

Najczęściej wykonywane opracowania dotyczą budynków starszych, wykonywanych z materiałów obecnie nie stosowanych, których dalsza eksploatacja jest możliwa, lecz niezbędne jest dokonanie prac wzmacniających lub naprawczych.

Ekspertyzy budowlane dotyczyć mogą również etapu realizacji inwestycji lub robót budowlanych. W uzasadnionych przypadkach opracowanie to może być podstawą skutecznego dochodzenia roszczeń wobec nierzetelnego wykonawcy robót budowlanych lub developera.

Wykonanie ekspertyzy budowlanej niezbędne jest w każdym przypadku dokonywania rozbudowy (nadbudowy) lub zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, np. z funkcji mieszkalnej w parterze budynku na każdą inna funkcję usługową lub handlową.

Ekspertyza techniczna wykonana przez rzeczoznawcę zawiera:

  • opis przedmiotu opracowania i celu, jakiemu ma służyć,
  • opis badanych elementów i rozwiązań konstrukcyjnych domu, ich wymiary i materiały, z jakich są wykonane,
  • opis sposobu posadowienia fundamentów, konstrukcji ścian, stropu i dachu domu,
  • opis dokonanych odkrywek i badań,
  • dokumentację rysunkową i fotograficzną badanych elementów,
  • obliczenia dopuszczalnych obciążeń elementów konstrukcyjnych, a w szczególności: fundamentów, stropów, ścian, nadproży, belek,
  • wnioski z oględzin i badań obejmujące: ocenę stanu budynku i jego przydatności do dalszego użytkowania lub planowanej przebudowy, ocenę stanu instalacji, opis uszkodzeń powstałych w badanych elementach (rysy, pęknięcia, zawilgocenia i zagrzybienia), ocenę przyczyn powstawania uszkodzeń, zalecenia dotyczące koniecznych napraw, wzmocnień, osuszenia i ocieplenia oraz zalecenia co do sposobu wykonania tych napraw.