Zmiana sposobu użytkowania

Świadczymy usługi dla właścicieli budynków związane z przeprowadzaniem procedur zmiany sposobu użytkowania obiektów.

Zgodnie z literą prawa właściciel budynku ma obowiązek korzystać z niego w sposób zgodny z aktualnym przeznaczeniem. I tak np. dom jednorodzinny powinien służyć do celów mieszkaniowych, a garaż do przechowywania samochodu. Przeznaczenie czyli funkcja danego obiektu nie jest jednak stała i może ulegać zmianom. Ale przekształcenie np. budynku gospodarczego na mieszkalny nie jest możliwe bez dopełnienia odpowiednich formalności. Zmiana sposobu użytkowania budynku wymaga zgłoszenia, a w niektórych przypadkach także uzyskania decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Pominięcie któregokolwiek z etapów tej procedury może zostać uznane za samowolę budowlaną.

W sensie prawnym zmiana sposobu użytkowania oznacza w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w budynku lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego i powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Jeżeli właściciel budynku chce w nim podjąć działalność, która nie będzie mieć wpływu na wyżej wymienione okoliczności, niepotrzebne są żadne formalności budowlane. Natomiast, gdy taki wpływ istnieje, niezbędne jest zgłoszenie takiej zmiany. Nie ma tu znaczenia, czy planowana zmiana sposobu użytkowania obiektu wymaga wykonania jakichkolwiek robót budowlanych.

Wymienione powyżej sytuacje mają jedynie charakter przykładowy. Oznacza to, że również inne zmiany mogą zostać uznane za wymagające zgody urzędu. W praktyce kwestia ta budzi sporo wątpliwości. Przepisy prawa budowlanego nie precyzują bowiem, na czym ma polegać zmiana warunków związanych z bezpieczeństwem jego dalszego użytkowania. W związku z tym organy administracji budowlanej mogą różnie interpretować takie same sytuacje.

Zgłoszenia dokonuje się na podstawie wniosku we właściwym miejscowo organie administracji architektoniczno-budowlanej i instancji, czyli do starosty powiatowego. Należy w nim określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części i i dołączyć:

  • opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic działki i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
  • zwięzły opis techniczny określający rodzaj oraz charakterystykę obiektu budowlanego i jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami oraz rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi;
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma planu);
  • w przypadku gdy zmiana łączy się ze zmianą warunków bezpieczeństwa oraz układu obciążeń – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
  • w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dokonanie zgłoszenia po zmianie nie wywołuje skutków prawnych, za to naraża na konsekwencje w razie wykrycia samowoli.

W takim przypadku powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, w drodze postanowienia:

  • wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
  • nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów takich jak przy zgłoszeniu. Po upływie tego terminu lub na wniosek zobowiązanego nadzór sprawdza wykonanie obowiązku. Jeśli inwestor spełnił wszystkie warunki, nadzór budowlany ustali wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie w tej sprawie przysługuje zażalenie.
  • Jeśli inwestor nie zastosuje się do warunków wskazanych w postanowieniu albo dokona zmiany mimo sprzeciwu, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nakaże przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu lub jego części.

Należy wiedzieć, że dokonanie zmiany sposobu użytkowania wymagać będzie dodatkowych formalności gdy:

  1. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy, wtedy każda zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.
    Jednakże, ponieważ przepisy nie definiują precyzyjnie znaczenia sformułowania „zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części”, może się zdarzyć, że w identycznych sytuacjach organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego w różnych regionach Polski będą inaczej podchodzić do kwestii obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
    Sądy stoją na stanowisku, że zmiana sposobu użytkowania budynku – pociągająca za sobą obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – łączy się ze spełnieniem określonych przesłanek, na przykład zmianą warunków pracy czy zdrowotnych.
    Może się zdarzyć, że organ gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) przyjmie, że takie przesłanki nie mają miejsca, i odmówi wydania decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei organ nadzoru budowlanego uzna, że właściciel zmienił sposób użytkowania obiektu i powinien zgłosić to staroście. Starosta nie zaakceptuje jednak zgłoszenia (wniesie sprzeciw), jeżeli nie otrzyma decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla planowanej zmiany przeznaczenia. W ten sposób inwestor nie będzie mógł zrealizować zamierzenia, gdyż dwa odrębne organy będą dokonywały rozbieżnych interpretacji danych okoliczności. warunków zabudowy, szczegółowo określając w nim, na czym ma polegać zmiana.
  2. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania nastąpi w decyzji o pozwoleniu na budowę.
  3. W sytuacji gdy planowane roboty są objęte obowiązkiem zgłoszenia robót budowlanych (zostały wymienione w art. 29 Prawa budowlanego), rozstrzygnięcie nastąpi przez przyjęcie zgłoszenia i brak sprzeciwu. Nie jest zatem konieczne występowanie osobno ze zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania i z wnioskiem o pozwolenie na wykonanie robót adaptacyjnych lub ich zgłoszeniem. Obie sprawy załatwia się razem.